今日のテーマは人生最大の買い物「住まい」。金利が上がり始めた2026年、まずは見落としがちな諸費用と頭金から、総予算を組み立てます。
マイホームを考えるとき、つい物件価格だけに目が行きがちです。でも実際には、税金や手数料などの諸費用がかかります。金利上昇で借入の負担も増す局面だからこそ、総予算をきちんと設計することが大切です。
金融機関で住宅ローンのご相談を受けていた頃、諸費用を見込まずに資金計画を立ててしまい、契約直前で慌てる方を何度も見てきました。そして私自身は賃貸派で、この先も購入しない方針ですが、「もしわが家が買うなら」という前提で資金計画を調べてみて、「物件価格のほかに、こんなにかかるのか」と諸費用の多さに驚いた一人なんですよね。物件価格だけでなく「総額いくら必要か」を先に把握しておくと、後悔のない予算が組めます。
諸費用はいくら？物件価格別のざっくり早見表
諸費用は「物件価格のおおむね5〜10%」が目安と言われます（新築か中古か、ローン内容で変動）。物件価格別に概算をまとめました。
| 物件価格 | 諸費用5%（新築目安） | 諸費用8%（中古目安） |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 約150万円 | 約240万円 |
| 4,000万円 | 約200万円 | 約320万円 |
| 5,000万円 | 約250万円 | 約400万円 |
※登記費用・ローン手数料・仲介手数料・税金などの合計の目安です。総予算は「物件価格＋諸費用」で考えるのが鉄則。頭金とは別に、この諸費用分の現金を用意しておくと、契約直前で慌てずに済みます。
- 諸費用には何が含まれるのか
- 頭金はいくら用意すべきか
- 総予算の組み立て方
諸費用の中身（目安は物件価格の数％〜）
諸費用は物件の種類や条件で変わりますが、目安として新築で物件価格の3〜7％、中古で6〜10％程度かかると言われます。主な内訳は次のとおりです。
中古で割合が高くなるのは、主に仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋消費税が上限の目安）が上乗せされるためです。前職でローンの資金使途を確認していた経験から言うと、見積書の「諸費用」の欄は金融機関ごと・物件ごとに項目の立て方が違うので、「何が含まれていて、何が別払いか」を一つずつ確認するのが確実です。住宅取得にかかる税金や負担軽減の制度は、国土交通省「住宅経済関連データ」で公的な一次情報がまとまっています。
諸費用とは別に、引っ越し代・家具家電・カーテンや照明などで数十万円単位の出費が続きます。賃貸暮らしのわが家が資金計画を組んでみて実感したのですが、「物件価格・諸費用・入居後の出費」の3段構えで考えておかないと、貯金の取り崩しが想定を超えてしまいます。
頭金はいくら用意する？
頭金がゼロでも借りられますが、金利が上がる局面では、頭金を入れて借入額と総利息を抑える意味が大きくなります。フラット35（住宅金融支援機構）では、融資率（物件価格に対する借入の割合）が9割以下だと金利が有利になる場合もあります。
頭金に貯金を使いすぎて、手元のお金がなくなるのは危険です。Day3の生活防衛資金や、入居後すぐの出費（家具・家電・引っ越し）は必ず残しておきましょう。
もし買うなら「毎月10万円の先取り貯蓄のうち、どこまでを住宅資金に回せるか」から逆算することになります。頭金を厚くすれば利息は減りますが、教育費の積立や生活防衛資金を削ってまで入れるものではない——これが、窓口で多くの資金計画を見てきた経験からの結論です。
総予算の組み立て方
- ① 無理なく返せる「借入額」を決める（返済負担率から逆算）
- ② そこに用意できる「頭金」を足す
- ③ 「諸費用」と「入居後の出費」を差し引く
- ④ 残った範囲で物件価格の上限を決める
順番が逆になり、物件価格から決めてしまうと、諸費用で予算オーバーしがちです。返せる額から逆算するのが鉄則です。
よくある質問
Q. 諸費用もローンに組み込めますか？
「諸費用ローン」を扱う金融機関もありますが、借入総額が増えて返済負担も上がります。金利上昇局面ではなおさら、できるだけ諸費用は現金で用意するのが理想です。
Q. 賃貸のまま貯めるのと、早く買うのはどちらがいい？
一概には言えません。賃貸には家賃や更新料が続く一方、購入には諸費用・税金・修繕費がかかります。わが家は購入しない方針ですが、もし買うとしたら「頭金と諸費用の現金がそろい、返済負担率が目安に収まるか」を判断軸に考えます。
Q. 結局、いくらまで借りていいの？
年収倍率や返済負担率から考えるのが基本です。詳しくは別記事で解説しています。
まとめ
Day5の2本目は、いま最も不安の声が多いテーマ「変動金利が上がったらどうする？」。2026年の金利上昇局面で、すでに借りている人・これから借りる人がとるべき備えを解説します。
出典・参考（公的機関）
本記事の諸費用の割合はあくまで目安で、物件・地域・金融機関により異なります。2026年7月時点の一般的な情報提供です。資金計画の最終判断は、ご自身の状況にもとづき自己責任でお願いします。必要に応じて、各金融機関やファイナンシャル・プランナーなどの専門家にご相談ください。
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