「銀行は〇〇万円まで貸せます、と言ってくれた。でも、本当にそこまで借りて大丈夫……？」
マイホームを考え始めると、必ずぶつかる悩みですよね。まず大前提をお伝えすると、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別物です。この差を知らないまま上限いっぱいまで借りてしまうと、入居後の家計がじわじわ苦しくなってしまいます。
私は前職の金融機関で住宅ローンの相談を数多く受けてきました。そして今は、賃貸に住みながら「借りない側」から住宅ローンを冷静に眺めている賃貸派でもあります。この記事では、その両方の目線と公的データをもとに、次のことが分かります。
- みんなが実際に「年収の何倍」を借りているのか（公的データ）
- 金融機関が必ず見る「返済負担率」の基準
- 無理なく返すための、わが家なりの上限の決め方
年収別・無理なく返せる借入額の早見表
先に結論の目安をお見せします。返済負担率を手取りの20〜25%以内に抑える前提で、年収別の借入目安をまとめました（金利・返済期間で変動します）。
| 額面年収 | 借入の目安（年収の約5〜6倍） | 無理なく返せる月返済の目安 |
|---|---|---|
| 400万円 | 2,000〜2,400万円 | 約6〜7万円 |
| 500万円 | 2,500〜3,000万円 | 約7〜9万円 |
| 600万円 | 3,000〜3,600万円 | 約9〜11万円 |
| 700万円 | 3,500〜4,200万円 | 約10〜13万円 |
※あくまで目安で、教育費や車のローンなど他の支出があれば下げて考えるべきです。銀行が提示する「借りられる上限」は、この目安より大きいことが少なくありません。上限まで借りず、ライフイベントの余白を残すのが、入居後に苦しまないコツです。
「借りられる額」と「返せる額」は、別物です
まず押さえておきたいのが、金融機関の審査が出す上限額は「貸せる額」であって、「あなたがゆとりを持って返せる額」ではないということです。
審査は、あくまで「貸し倒れにならない範囲か」を見ています。一方で、毎月の家計にどれだけ余裕が残るかは、家族構成やこれからの教育費など、その家ごとの事情によって大きく変わります。だからこそ、審査の上限を「借りていい額」と勘違いしないことが、後悔しないための第一歩なんですよね。
審査の上限は「銀行が貸せる額」。あなたが「ゆとりを持って返せる額」とは一致しません。まずこの2つを分けて考えましょう。
公的データで見る「みんなはいくら借りている？」
判断の出発点として、まずは実態を知っておきましょう。住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」によると、利用者の平均世帯年収は669万円。住宅の所要資金を世帯年収で割った「年収倍率」は、住宅の種類別に次のようになっています。
- 土地付注文住宅：7.5倍
- マンション：7.0倍
- 注文住宅：6.9倍
- 建売住宅：6.7倍
- 中古マンション：5.5倍
- 中古戸建：5.3倍
全国平均でも、年収の5〜7倍台の物件を購入しているのが実態です。
年収倍率は「平均的にこのくらい借りている」という実態であって、「これだけ借りても安全」という意味ではありません。地価の高い都市部ほど倍率は上がりやすく、平均に引っ張られて借りすぎないことが大切です。
上限の決め方① 金融機関の基準「返済負担率」
金融機関が審査で必ず見るのが「返済負担率（返済比率）」です。これは、年収に占める“すべての借入”の年間返済額の割合のこと。代表的なフラット35では、次の基準が公表されています。
計算式：すべての借入の年間返済額 ÷ 年収 × 100 ＝ 総返済負担率（％）
ここでのポイントは2つ。年収は手取りではなく「額面」で見ること、そして住宅ローン以外の自動車ローンやカードローンなども合算されることです（出典：フラット35公式サイト「年収による借入額などの制限はありますか」）。
たとえば年収500万円なら、35％で年間175万円（毎月およそ14.5万円）までが基準上の上限という計算になります。なお民間の金融機関では、年収帯ごとに30〜40％と細かく基準を設けているケースが多く、その基準は各社で異なり、公表されていないのが一般的です。
これはあくまで「審査を通る上限」です。上限ギリギリで借りると、子どもの教育費や金利の上昇が重なったときに、家計が一気に苦しくなります。
上限の決め方② 無理なく返せる「わが家の上限」
では、無理なく返すにはどの水準に抑えればいいのか。前職の窓口で多くの家計を見てきた経験からの、実務的な目安がこちらです。
実際、金融機関で住宅ローンの相談を受けていた頃には、審査に通った上限いっぱいで借りたあと、お子さんの進学や車の買い替えが重なった時期に家計が回らなくなり、返済条件の見直しを相談に来られた方を何度か見てきました。審査に通ることと、その後の暮らしが回ることは、本当に別の話なんですよね。
とくに共働きのご家庭は、どちらかの収入が一時的に減る時期（産休・育休・転職など）を必ず想定に入れておくと安心です。わが家はいま賃貸住まいで購入しない方針ですが、もし借りるとしたら、妻の働き方が変わる可能性を見込んで「審査上限より一段低い金額で」——そう夫婦の家計会議で話しています。
ペアローンで二人の上限をフルに使う。一見たくさん借りられますが、どちらかが働けなくなると、返済が一気に重くのしかかります。
「片方の収入だけでもなんとか返せる範囲」に収める。借入額は多少下がっても、家計の安全度は格段に上がります。
ここで示しているのは、あくまで一般的な目安です。最終的な借入額は、ご自身の家計とライフプランに合わせて、自己責任でご判断ください。迷ったときは、各金融機関やファイナンシャル・プランナーなどの専門家に相談するのが確実です。
まずは「わが家の数字」を出してみよう
ここまでの目安は、自分の年収・金利・返済期間に当てはめてみると、ぐっと現実的になります。当ブログの無料シミュレーターなら、毎月の返済額・総利息はもちろん、繰上返済の効果までその場で確認できます。
よくある質問
Q. 頭金（自己資金）は必要ですか？
必須ではありませんが、自己資金を入れるほど借入額と総利息を抑えられます。フラット35では、融資率（物件価格に対する借入の割合）が9割以下だと金利が有利になる場合もあります。
Q. ボーナス返済は使うべき？
毎月の返済を軽くできる一方、ボーナスが減ったときのリスクがあります。使うとしても、割合は控えめにしておくのが無難です。
Q. 借りた後に金利や家計が変わったら？
金利タイプの選び方や、借り換え・繰上返済の判断は、別記事でくわしく解説しています。あわせてどうぞ。
まとめ
出典・参考（公的機関）
本記事の数値は2026年7月時点で確認できる最新の公表値をもとにしています。制度・金利・審査基準は変わることがあるため、最新の内容は必ず各公式サイトでご確認ください。
【ご注意】本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の推奨や、個別の借入可否・返済可能額を保証するものではありません。借入額や返済計画の最終的なご判断は、ご自身の家計状況とライフプランにもとづき、自己責任でお願いします。必要に応じて、各金融機関やファイナンシャル・プランナーなどの専門家にご相談ください。
借入額を把握したら、金利タイプ選び。固定と変動、それぞれの向き不向きは上の「固定金利と変動金利の違い」の記事で比べられます。
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